Investasi Tanah, Rumah atau Apartemen?

KOMPAS.com - Pembaca yang bijak, setelah artikel mengenai 5 Kiat agar Mahasiswa Mampu KPR, maka kini saatnya membahas secara garis besar mana yang lebih menguntungkan diantara investasi properti tanah, rumah atau apartemen?  Bagaimana formulasi tingkat pengembalian (return) didalam investasi properti tersebut? Faktor resiko apa yang mungkin terjadi dalam investasi tersebut?

Nah sebelum menjawabnya kami ingin sampaikan bahwa apa yang akan dijelaskan hanyalah secara garis besarnya saja, penulis memfokuskan pada sisi investasi yang bermuara pada peningkatan nilai pengembalian investasi. Adapun mengenai aspek legal khususnya undang-undang yang mengatur mengenai rumah susun tidak dibahas dalam artikel ini. Artikel ini semata mata hanya untuk membuka wawasan bagi para calon investor perorangan di bidang properti.

Selanjutnya bagaimana kita memilih investasi yang kita lakukan sebaiknya di tanah, rumah atau apartemen?

Sebelum menjawabnya ada baiknya kita pahami dulu rumus atau formula dalam sebuah investasi. Investasi dalam bidang apapun tentu mengharapkan tingkat pengembalian atau dalam bahasa Inggris dikenal dengan istilah return. Faktanya return dapat menjadi positif alias untung atau chuan maupun ada kemungkinan menjadi negatif alias rugi atau amsiaw. Mengapa demikian? Berikut formula darireturn:

R = Income + Capital (jika + menjadi capital gain; jika – menjadi capital loss)

Nah sebagai contoh, dari formula diatas (jika) income hanya sebesar positif (+) Rp 1.000 sedangkancapital menjadi negatif  (-) Rp 1.500 maka akumulasi return menjadi negative (-) Rp 500 atau dengan kata lain investor rugi Rp 500.

Selanjutnya dalam bisnis properti kita tinggal memilah-milah mana yang berpotensi sebagai income dan mana yang berpotensi sebagai capital, nah untuk lebih jelasnya slikahkan simak tabel berikut:

Tabel Investasi Properti

Objek	Income (Pendapatan tambahan)	Potensi terjadinya income	Capital gain (Peningkatan modal / harga)	Potensi capital gain	Anjuran Investasi (holding period)
Tanah	Harga sewa / kontrak, kost2an, dll	Kecil	Kenaikan harga per M2	besar	> 5 tahun
Rumah		Sedang		sedang	> 3 tahun
Apartemen		Besar		kecil	< 3 tahun

 Analisa :
1. Tanaha. Return yang cukup besar, ini bisa didapat dari data rata-rata kenaikan tanah (disekitar Jakarta) dalam hal ini Cibubur, Depok dan Serpong pertahun dalam kisaran 15 persen s/d 30 persen tentu tergantung lokasi dan infrastruktur disekitarnya;
b. Biaya perwatan relatif sangat rendah;
c. Tidak perlu diasuransi, relatif aman karena tidak bisa terbakar.
d. Sulit untuk mendapatkan income tambahan dlm bentuk sewa, dll;
e. Lebih sulit dijadikan jaminan utang di Bank jika dibandingkan dengan rumah;
f. Semakin luas, semakin tidak likuid karena sulit mencari pembeli yang memiliki banyak uang.

2. Rumaha. Return yang sedang, namun tetap menjanjikan. Meskipun harga permeter persegi lebih mahal sekitar + 5 persen hingga 10 persen dari harga tanah, namun kenaikan harga pertahun masih dibawah kenaikan harga tanah. Kenaikan harga berada dalam kisaran 10 persen hingga 25 persen
b. Lebih likuid dari pada tanah karena mayoritas orang lebih suka membeli rumah dari pada membeli tanah;
c. Lebih mudah untuk dijadikan jaminan utang di Bank;
d. Kemungkinan mendapatkan income tambahan sedang karena bisa disewakan.
e. Nilai ekonomis bangunan terus menyusut setiap tahunnya, biasanya sebesar 10 persen penyusutan pertahun;
f. Dengan adanya bangunan maka pembayaran Pajak (PBB) menjadi lebih mahal jika dibanding dengan tanah;
g. Perlu diasuransikan terhadap kemungkinan kebakaran.

3. Apartemena. Return yang kecil, hal ini disebabkan karena adanya nilai susut dari bangunan apartemen yang cukup besar yakni sekitar 20 persen pertahun;
b. Cukup likuid karena orang masih mencari apartemen yang pada umumnya berlokasi strategis. Sedangkan jika membeli rumah pada lokasi strategis memerlukan jumlah uang yang lebih besar. Meskipun harga apartemen per M2 cukup mahal, namun masih lebih sedikit dana yang dikeluarkan karena luasan partemen yang relatif kecil;
c. Jika dijadikan jaminan di Bank, nilai taksasi dibawah rumah;
d. Umumnya income tambahan cukup besar;
e. Biaya rutin seperti listrik dan perawatan relatif mahal karena dihitung dengan mengikut sertakan fasilitas bersama atau fasilitas umum;
f. Tidak dapat merenovasi sesuka hati, hanya terbatas pada interior;
g. Sering terjadi masalah yang terkait dengan unit milik orang lain, misalkan kebocoran kamar mandi atau pipa pembuangan air milik orang lain yang mengakibatkan unit yang kita miliki harus di perbaiki.

Dengan demikian anda dapat memilih serta memilah investasi properti apa yang paling cocok dengan anda.

(Taufik Gumulya, CFP®, Perencana Keuangan pada TGRM Financial Planning Services)

Read More

Ingin Tambah Kaya? Pahami dan Restrukturisasi Utang Anda!

KOMPAS.com — Pembaca yang bijak, sering sekali kita mendengar nasihat yang isinya lebih kurang menyatakan bahwa janganlah Anda berutang karena utang merupakan warisan "bom waktu" kita maupun bagi pasangan dan anak kita. Ya, benar. Utang akan menjadi masalah besar ketika utang tersebut tidak dapat diselesaikan atau dilunasi. Utang juga menjadi masalah ketika si peminjam utang (debitor) meninggal, sedangkan utang belum lunas. Namun, sesungguhnya benarkah demikian? Untuk jelasnya, silakan kita simak artikel ini dengan seksama.

Memang jika tidak direncanakan dan diperlakukan dengan matang serta dengan disiplin yang ekstraketat maka utang adalah bom waktu. Utang akan menyengsarakan keluarga kita. Namun sebaliknya, jika direncanakan dan dikelola dengan benar, disiplin yang tinggi, tentu utang menjadi tidak berbahaya. Sekali lagi saya tegaskan, tidak berbahaya. Dalam kondisi kondusif, potensi utang akan lebih besar imbasnya pada peningkatan aset dari pengutang (debitor) tersebut.

Beberapa waktu yang lalu artikel kami telah membahas mengenai "Kapan Saya Perlu Utang?". Di artikel tersebut sudah dijelaskan, jika kita memiliki modal usaha, mana yang lebih baik? Apakah kita lebih baik berutang atau tidak berutang? Nah, kali ini kami ingin melengkapinya dengan memaparkan lebih rinci mengenai instrumen-instrumen utang perorangan bukan perusahaan dengan tujuan agar terjadi peningkatan aset yang signifikan dari debitor tersebut.

Pertanyaan berikut adalah, dapatkah kita meningkatkan aset melalui utang? Jawabannya adalah "Ya" asalkan Anda memahami karakteristik dari jenis instrumen utang yang ada di perbankan serta posisi keuangan Anda berada di dalam koridornya.

Pahami instrumen utang Anda
Nah pembaca, jika ingin meningkatkan aset saat kita berutang maka pahamilah dan tempatkanlah beberapa instrumen utang ini sesuai dengan peruntukannya. Dengan mematuhi koridor yang ada maka aset Anda akan bertambah. Sebagai informasi instrumen (lihat tabel di atas) adalah yang dikeluarkan oleh perbankan serta oleh lembaga pembiayaan yang bukan bank untuk gadai (dengan bulan pengambilan data Januari 2012).

Jadi evaluasilah diri Anda, apakah utang Anda ada yang berada di luar koridor "batasan penggunaan wajar"? Dan melebihi "jangka waktu utang ideal"? Apakah total cicilan utang saya di atas 35 persen dariincome? Hmm..., jika ya, kami sarankan Anda untuk berpikir dan bekerja keras agar berusaha untuk berada di dalam kedua koridor tersebut di atas (yang berwarna kuning) serta menekan total cicilan Anda hingga berada dalam koridor maksimal 35 persen dari income. Lalu bagaimana caranya? Marilah kita simak dan lakukan langkah selanjutnya.

Pindahkan instrumen utang Anda!
Di atas telah dibahas bahwa bagi mereka yang berada di luar koridor "batasan penggunaan wajar" dan melebihi "jangka waktu utang ideal", berikut ini adalah kiat-kiat yang harus dilakukan, yakni dengan melakukan restrukturisasi atas utang Anda. Bagaimana caranya? Ini dia:

1. Hitunglah besar cicilan Anda per bulan, apakah total cicilan utang di atas 35 persen dari penghasilan? Solusi jika jawabannya "Ya":
a. Jika Anda karyawan tetap, alokasikan bonus atau tunjangan Anda untuk membayar pokok utang Anda. Jika belum cukup maka Anda harus mulai mencari tempat kerja lain dengan aktif agar mendapatkan gaji yang lebih besar.

b. Jika Anda bukan karyawan tetap, masuklah ke perusahaan besar. Satu di antara sedikit cara adalah jadikan diri Anda sebagai tenaga atau agen penjual. Suka atau tidak, Anda harus lakukan ini karena agen penjual jika berprestasi sangat mungkin untuk mendapatkan imbal hasil yang besar jika dibandingkan dengan departemen yang lain. Kemudian lakukanlah penjualan sebanyak mungkin, hingga Anda memiliki uang untuk membayar utang tersebut. Carilah bisnis yang tidak memerlukan modal besar. Hati-hati, Anda jangan mudah tercebur pada bisnis multi level marketing (MLM) jika menurut Anda MLM tersebut memiliki modal yang besar. Atau jangan pula mudah tergiur memilikiincome yang besar karena melihat gempuran iklan di koran yang menyatakan mudahnya mendapatkan uang dari option, bisnis properti, dan lain-lain. Betapa pun menariknya income yang dijanjikan, tetap Anda mengeluarkan modal besar. Hindari! Mengapa? Karena prioritas saat ini adalah untuk menekan total cicilan Anda yang berada di atas 35 persen, jadi prioritas Anda saat ini bukan untuk mengeluarkan banyak uang, melainkan sebaliknya, mendapatkan uang.

2. Hitung total utang Anda, kemudian alihkan seluruh utang tersebut kepada utang yang memiliki jangka waktu yang panjang dan suku bunga yang lebih ringan, yakni utang dengan jaminan properti (butir nomor 4);

3. Jika properti telah dijaminkan di bank maka coba renegosiasi dengan bank Anda, mintalah top upatas kredit Anda. Sejauh cicilan Anda lancar dan kredit telah berjalan minimal 1 tahun maka ada kemungkinan bank menaikkan plafon kredit tersebut. Gunakan dana top up tersebut untuk menutupi utang Anda yang ada di butir nomor 1 sampai dengan 3.

4. Jangan lupa, dalam alokasi dana yang baru tersebut Anda harus sisihkan untuk investasi sebesar minimal 10 persen. Investasi dapat dilakukan pada sektor riil ataupun sektor keuangan.

5. Namun, jika Anda telah melakukan hal di atas tetapi masih belum masuk dalam batasan cicilan utang yang sehat < 35 persen maka Anda harus ikhlas untuk menjual sebagian aset Anda agar rasio cicilan utang Anda sehat. Ingat, pada saat rasio cicilan utang sehat, Anda akan berpeluang lagi untuk mendapatkan aset Anda yang dahulu hilang terjual.

6. Dalam dunia utang, kita juga harus melakukan manajemen risiko. Nah, untuk butir nomor 4, utang tersebut sudah otomatis ter-cover oleh asuransi jiwa sehingga membuat Anda dan keluarga menjadi lebih tenang.

Demikian pembaca, tentunya tulisan ini hanya membangun semangat dan kerangka untuk berpikir lebih kritis. Bagaimanapun, setiap orang pasti memiliki kondisi yang berbeda. Namun, setidaknya pasti ada jalan untuk membuat aset kita bertambah. Utang sah-sah saja asalkan rasionya sehat dan digunakan untuk yang produktif, bukan konsumtif.

(Taufik Gumulya, CFP® CEO & Perencana Keuangan pada TGRM Financial Planning Services)

Read More

Situs Perencana Keuangan Diluncurkan

KOMPAS.com - Independent Financial Planners Club, perkumpulan para perencana keuangan independen dari 13 perusahaan perencana keuangan meluncurkan situsnya di Jakarta, Kamis (15/12/2011).

Diharapkan, dengan adanya situs ini, masyarakat dapat mengenal lebih jauh profesi perencana keuangan serta cara mengelola keuangan keluarga. Edukasi tentang perencanaan keuangan keluarga ini dapat diakses melalui situs www.ifpcindonesia.com.

"Selain itu, diharapkan pula para perencana keuangan independen yang ada di daerah dapat juga berinteraksi," ujar Ketua IFPC Mohamad Andoko dari frima perencana keuangan ONE Consulting. Semua perusahaan perencanaan keuangan berada di Jakarta, sementara kebutuhan jasa perencana keuangan di daerah juga bertambah banyak.

Andoko mengatakan, kesadaran masyarakat bahwa mereka memerlukan bantuan perencana keuangan untuk mengatasi masalah finansial seperti mengatur keuangan, merencanakan pensiun atau membeli asuransi semakin tinggi. Permintaan masyarakat untuk mendapatkan pelayanan perencana keuangan pun semakin tinggi.

Masih langka

Sayangnya, profesi perencana keuangan belum banyak dikenal dan belum banyak orang yang mau menjadi perencana keuangan. Padahal, profesi ini cukup menjanjikan. Industri perencana keuangan memang belum lama hadir di Indonesia, baru sekitar 10 tahun lalu.

"Menjadi perencana keuangan bisa untuk pegangan hidup," ujar Taufik Gumulya dari TGRM. Dari 13 firma perencana keuangan yang bergabung dengan IFPC, hanya ada 55 perencana keuangan.

"Satu perencana keuangan dapat menangani 50-70 klien dalam satu tahun dan itu sangat sudah sangat merepotkan," ujar Ligwina Hananto dari QM Financial yang memiliki sekiar 700 klien.

Di AS, profesi perencana keuangan merupakan profesi yang dapat menghasilkan pendapatan cukup besar. Data nasional AS menunjukkan gaji berada pada kisaran 24.000 hingga 101.000 dollar AS atau sekitar Rp 218 juta hingga Rp 917 juta per tahun. Ditambah dengan bonus, komisi dan bagi hasil dapat mencapai 29.000 dollar AS hingga 139.000 dollar AS atau Rp 263 juta hingga Rp 1,2 miliar per tahun.

Kesulitan lainnya yang dihadapi firma perencana keuangan di Indonesia, belum ada pendidikan formal untuk mencetak perencana keuangan ini. Pendidikan yang ada barulah pendidikan profesi. Sehingga banyak perencana keuangan yang diambil dari orang-orang yang sudah menekuni bidang investasi dan keuangan terlebih dahulu baru mengambil pendidikan profesi dan memiliki lisensi sebagai perencana keuangan. 

Read More

APAKAH SAYA PERLU JASA PERENCANAAN KEUANGAN?

Pada awalnya perencanaan keuangan itu sangat sederhana karena hanya mengatur situasi keuangan kita sendiri, misalnya untuk dana pendidikan, perlindungan penghasilan hingga perencanaan untuk kebutuhan usaha maupun perencanaan untuk memenuhi kebutuhan pensiun kelak.

Sepintas terlihat mudah, namun jika kita telusuri lebih lanjut, ternyata fakta menunjukan bahwa sangat banyak masyarakat yang mendapatkan masalah keuangan baik di masa kini maupun (utamanya) dikemudian hari, dana yang telah direncanakan ternya tidak mencukupi kondisi aktual kebutuhan finansial kita.

Sebuah perencanaan akan bermakna jika hasil perencanaan ternyata sesuai bahkan alangkah baiknya jika ternyata dapat melebihi kondisi aktual kebutuhan finansial kita. Dengan demikian keputusan finansial yang diambil memiliki manfaat besar bagi dirinya maupun keluarga yang dicintainya.

Jadi perenanaan keuangan merupakan alat bantu (tools) agar bisa mencapai kebutuhan-kebutuhan keuangan mereka di masa kini dan di masa depan. Pada akhirnya setiap orang akan memiliki kebebasan finansial atau financial freedom.

Klasifikasi Tujuan Keuangan

Dalam melakukan perencanaan keuangan, setiap individu maupun keluarga tentu memiliki tujuan keuangan yang berbeda namun dapat kita klasifikasikan sebagai berikut:

1. Proteksi keuangan atas resiko alamiah (Protection planning): a. Meninggal terlalu dini; b. Kehilangan kemampuan karena cacat; c. Biaya perawatan medis akibat usia yang terlalu panjang; d. Kehilanganproperty atau aset; e. Kehilangan pendapatan atau pekerjaan akibat sakit maupun kecelakaan.

2. Akumulasi dana (investment planning): a. Penyediaan dana darurat (emergency fund); b. Perencanaan dana pendidikan; c. Kebutuhan dana rutin dan dana liburan; d. Kebutuhan untuk usaha.

3. Manajemen utang (Debt planning & debt management): a. Merencanakan utang yang produktif bukan konsumtif; b. Melepaskan diri atau keluarga dari jeratan utang.

4. Perencanaan pajak (Tax planning): a. Selama hidup; b. Setelah meninggal.

5. Perencanaan dana untuk pensiun (Retirement planning): a. Menjalankan hobby saat pensiun; b. Tambahan persiapan dana medis.

6. Perencanaan waris (Wealth distribution & estate planning): a. Meninggalkan harta yang banyak dan menekan potensi konflik keluarga; b. Perencanaan pertumbuhan dan distribusi properti.

Demikian pembaca yang bijak kini saatnya anda menilai secara objektif apakah saya dan keluarga sudah melakukan perencanaan enam butir klasifikasi keuangan diatas?, jika sudah apakah telah dilakukan dengan optimal?, apabila belum dan anda tidak yakin apakah sudah optimal atau tidak, jika demikian adanya maka anda mutlak memerlukan jasa perencana keuangan.

(Taufik Gumulya, CFP®/ Financial Planner, CEO TGRM Financial Planning Service)

Sourced from : http://bisniskeuangan.kompas.com/read/2011/06/01/07391518/Apakah.Saya.Perlu.Jasa.Perencana.Keuangan.

Read More

APAKAH PENGHASILAN SAYA SUDAH IDEAL?

 "Waduh nak, nanti aja ya belinya ya.., sekarang lagi tanggung bulan ni..," Kalimat tersebut terkesan akrab di telinga kita. Ya, memang akrab bukan karena kita suka menggunakan kalimat itu namun kita terpaksa mengeluarkan kalimat tersebut. Hal itu disebabkan oleh kenyataan bahwa pemasukan atau gaji yang kita terima ternyata hanya mampu "menghidupi" kita selama 20 hari atau bahkan kurang dari itu dalam sebulan.

Ya, ini adalah fakta yang terjadi, sering kali kita merasa gaji belum cukup, masih kurang, jangankan untuk ditabung atau investasi, memenuhi keinginan kita saja masih kurang, ya sekali lagi masih kurang!.

Lalu pertanyaan selanjutnya adalah berapa besar gaji yang wajar bagi kita?  Pembaca yang bijak, untuk menjawabnya alangkah baiknya jika kita melakukan evaluasi dan introspeksi secara jujur, untuk itu silahkan untuk menjawab beberapa pertanyaan dibawah ini dan catatlah hasilnya:

1. Sudah berapa lamakah (tahun dan bulan) saya telah menerima gaji?;
2. Sudah berapa kali saya mengalami kenaikan gaji?;
3. Berapa rupiahkah saat pertama saya kita menerima gaji? Berapa rupiahkah besar gaji saya saat ini?;
4. Apakah saya selalu membayar cicilan utang setiap bulan?;
5. Adakah bagian dari gaji yang dapat disimpan untuk investasi?
6. Apakah saat ini saya mengalami defisit (gaji tidak dapat bertahan sampai akhir bulan)?, jika jawabnya ‘tidak’ maka kami ucapkan selamat namun jika jawabanya‘ya’ maka disinilah letak permasalahannya.

Bagi anda yang menjawab ‘ya’ maka langkah selanjutnya adalah lakukan valuasi penghasilan anda, dalam melakukan valuasi, jawabannya hanya ada tiga kelompok, yakni:

1. Tahapan yang buruk (Poor Income Valuation);
2. Tahapan yang wajar (Fair Income Valuation);
3. Tahapan yang ideal (Ideal Income Valuation).

Nah berikut ini adalah penjelasan serta solusinya dari kelompok - kelompok tersebut :

Tahapan yang buruk (Poor Income Valuation): adalah tahapan dimana kondisi total pengeluaran lebih besar dari penghasilan atau dikenal dengan istilah "Besar Pasak dari Tiang", dalam kondisi ini arus kas menjadi defisit atau negatif disertai dengan bobot cicilan hutang perbulan diatas 45 persen dari total penghasilan. Perhatikan contoh berikut (tabel 1):

Tabel 1 uraian pengeluaran per bulan, mencakup:
• Besar penghasilan,
• Pengeluaran diluar cicilan utang,
• Cicilan utang tiap bulan,
• Surplus atau defisit penghasilan,
• Surplus atau defisit cicilan utang

No	Uraian per bulan	Besarnya	Bobot VS Pendapatan
1	Penghasilan Bersih (saat ini) Take home pay	Rp    8,000,000	86.49%
2	Pengeluaran (diluar cicilan utang)	Rp          5,000,000	54.05%
3	Cicilan utang	Rp          4,250,000	45.95%
4	Total pengeluaran = 2+3	Rp          9,250,000	100.00%
5	Surplus (defisit) pengeluaran = 1 – 4	Rp       (1,250,000)	-13.51%
6	Surplus (defisit) cicilan utang = (1*30%) – 3	Rp       (1,850,000)	-23.13%

Dalam contoh kasus diatas terlihat bahwa: 1. Pengeluaran (defisit) Rp 1.250.000. 2. Cicilan utang melebihi batas wajar maksimal per bulan yakni defisit Rp 1.850.000 atau berlebih sebesar 23,13 persen dari batas maksimal cicilan utang yakni 30 persen atau sebesar Rp 2.400.000.

Ini berarti bahwa, pada kasus tersebut, yang bersangkutan berpotensi untuk menutupi defisit (kekurangan) dengan cara menambah utang. Hmm.., berpotensi untuk ‘gali lubang tutup lubang’, awas hati-hati jika kebesaran lubangnya akan mudah untuk terjerumus!. Utang tersebut biasanya didapat dari Kartu Kredit, Kredit Tanpa Agunan (KTA) atau dengan jenis utang yang lain. Cara tersebut sangat berbahaya dan tidak dapat dibenarkan.

Saya katakan bahwa kondisi dan kebiasan ini wajib dihentikan, stop sesegera mungkin. Saran saya adalah sebaiknya pada kondisi ini segera minta bantuan dana, ingat bantuan dan bukan pinjaman untuk jangka waktu yang pendek. Atau usahakan untuk melakukan pinjaman lunak jangka panjang, kelak akan dikembalikan jika telah ada kemampuan.

Jaminan pinjaman tersebut apa? jika ada properti bisa dilakukan jaminan namun jika tidak ada apapun maka satu-satunya cara adalah jaminan pribadi (diri sendiri), ini bisa dilakukan dengan menghubungi dari relasi ataupun keluarga yang sangat dekat.

Nah kiat anda pun harus jelas, dalam waktu bersamaan sebelum anda meminjam atau meminta bantuan, anda juga harus mencari solusi dengan tujuan agar terjadi peningkatan income hal itu dapat dilakukan dengan cara:

a) Walaupun anda masih bekerja, anda wajib untuk mencari pemasukan tambahan (melalui usaha dengan modal pinjaman kepada relasi atau keluarga terdekat tersebut) lakukan studi kelayakan yang akurat dan objektif agar potensi keberhasilan usaha anda menjadi lebih besar dari kemungkinan gagalnya;

b) Berupaya agar gaji bertambah dengan cara pindah bekerja atau melakukan kerja yang lebih giat lagi (utamanya bagi tenaga penjual atau salesman) sehingga komisi atau bonus bertambah;

c) Menekan pengeluaran rutin (melakukan efisiensi) dengan ketat;

d) Jangan lupa melakukan manajemen resiko melalui asuransi jiwa dengan memiliki Uang Pertanggungan yang cukup untuk mengembalikan pinjaman tersebut (ingat kematian pasti akan datang, namun tidak diketahui waktunya);

e) Sebagai masukan adalah asuransi jiwa tipe YRT (Yearly Renewable Term) bukan yang lain, sebagai contoh seorang pria tidak merokok usia 35 tahun, uang pertanggungan Rp 500 juta, kisaran premi pada asuransi YRT per tahun adalah sebesar Rp 1,5 juta hingga Rp 1,75 juta.

Selanjutnya, anda wajib mengubah menuju tahapan yang wajar, berikut penjelasannya:

Tahapan yang wajar (Fair Income Valuation): adalah kondisi dimana anda tidak defisit, besar cicilan utang masih berada diatas 30 persen dari pendapatan, namun yang bersangkutan mampu untuk melakukan investasi demi kesejahteraan dia dan keluarganya kelak, porsi investasi minimal adalah sebesar 10 persen dari penghasilan. Kemudian adalah bagaimana kita mengubah dari kondisi yang buruk (poor income valuation) menjadi kondisi yang wajar (fair income valuation), nah untuk kasus diatas berapa besar income yang wajar tersebut?, berikut adalah formulasi valuasi penghasilan wajar, yakni:

Total pengeluaran dalam kondisi defisit / 90 persen

Mengapa pembagi harus 90 persen? Hal ini disebabkan karena untuk mencapai zona kebebasan finansial atau anda menjadi lebih kaya maka wajib menyisihkan penghasilan minimal 10 persen dan ditempatkan pada investasi yang tepat serta yang bersangkutan juga harus menjaga cicilan utang terus menurun hingga makin mendekati batasan maksimal 30 persen dari pendapatan anda.

Sehingga contoh kasus (tabel 1 diatas) penghasilan menjadi Rp 10.277.777.  Atau untuk jelasnya silahkan perhatikan tabel berikut

Tabel 2:

	Valuasi Penghasilan Wajar (saat nanti)	Besarnya	Bobot VS Pendapatan
7	Pendapatan Bersih Wajar	Rp 10,277,777	100.00%
8	Dana yg di Investasikan (wajib)	Rp          1,027,778	10.00%
9	Pengeluaran (diluar cicilan utang)	Rp          5,000,000	48.65%
10	Cicilan utang	Rp          4,250,000	41.35%
11	Total pengeluaran = 8+9+10	Rp       10,277,778	100.00%
12	Surplus (defisit) pengeluaran = 7 – 11	Rp                        (0)	0.00%
13	Surplus (defisit) cicilan utang = (7*30%) – 10	Rp       (1,166,667)	-11.35%

Analisa: dari tabel terlihat bahwa defisit sudah nol dan cicilan utang menurun dari bobot terhadap penghasilan dari 45,95 persen menjadi 41,35 persen. Kondisi ini sudah lebih baik walau belum menjadi tahapan yang ideal (Ideal Income Valuation).

Tahapan terakhir adalah Tahapan yang ideal (Ideal Income Valuation): pada tahapan ini individu/keluarga tersebut sudah berada pada koridor keuangan yang sehat, yakni sesuai tabel:

Tabel 3:

	Valuasi Penghasilan Ideal (saat nanti)	Besarnya	Bobot VS Pendapatan
14	Pendapatan Bersih Ideal	Rp 19,166,667	100.00%
15	Dana yg di Investasikan (wajib)	Rp          1,916,667	10.00%
16	Pengeluaran (diluar cicilan hutang)	Rp          5,000,000	26.09%
17	Cicilan hutang	Rp          4,250,000	22.17%
18	Total pengeluaran = 15+16+17	Rp       11,166,667	58.26%
19	Surplus (defisit) pengeluaran = 14 - 18	Rp          8,000,000	41.74%
20	Surplus (defisit) cicilan hutang = (14*30%) - 17	Rp          1,500,000	7,83%
21	Dana yang di Investasikan (tambahan)	Rp          8,000,000	41.74%

Adapun formulasi Valuasi Penghasilan Ideal adalah:

Cicilan utang perbulan/30 persen + Pengeluaran (di luar cicilan utang)
Analisa: terlihat bahwa bobot cicilan hutang telah mencapai kurang dari 30 persen yaitu 22,17 persen serta terjadi surplus pendapatan sebesar 41,74 persen dan ada kelebihan dana yang dapat ditambahkan untuk investasi sebesar Rp 8.000.000 atau 41,74 persen.

Pertanyaan selanjutnya adalah bagaimana saya mendapatkan tambahan penghasilan tersebut?, jawabannya sudah tertera pada  artikel ini yaitu berupa kiat anda sebelum meminjam atau meminta bantuan dana (butir a hingga e). Hal ini memang tidak mudah namun setidaknya juga bukan sesuatu yang mustahil. Setidaknya anda sudah mengetahui batasan penghasilan yang sehat sesuai dengan kondisi anda.

Pada contoh kasus ini penghasilan yang defisit sebesar Rp 8.000.000,- harus diperbesar menjadi surplus dalam kisaran Rp 10.277.777 hingga Rp 19.166.167 agar yang bersangkutan dapat menjadi bertambah kaya di kemudian hari.

Sekedar informasi penghasilan dan cicilan utang yang dimaksud disini adalah dapat merupakan penghasilan dan cicilan uutang gabungan (suami & istri).

Namun sebaliknya secara realistis kita harus siap dan wajib melakukan 'pengetatan super ekstra' terhadap pengeluaran jika proyeksi untuk mendapatkan penghasilan tambahan belum nampak, walaupun dana bantuan telah tersedia.

(Taufik Gumulya, CFP®/Independent Financial Planner, CEO TGRM Financial Planning Services)

Sourced from : http://bisniskeuangan.kompas.com/read/2011/06/06/08390230/Apakah.Penghasilan.Saya.sudah.Ideal.

Read More